Всё о залоге: понятие, виды, возникновение и прекращение

Залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения должником принятого на себя обязательства и гарантирует кредитору исполнение этого обязательства за счет заложенного имущества.
В настоящее время правовые положения о залоге определяются § 3 Главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Федеральным законом от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также Законом РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 "О залоге", применяемом в части, не противоречащей первым двум федеральным законам.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением изъятого из оборота имущества и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, уступка которых запрещена законом.
В отношении отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, залог может быть запрещен либо ограничен законом.

Сторонами залогового обязательства являются залогодатель и залогодержатель.
Соответственно залогодатель передает в залог (закладывает) имущество в обеспечение исполнения определенного обязательства.
В залог может быть передано как имущество самого должника, так и имущество третьих лиц.
Таким образом, должник и залогодатель не всегда совпадают в одном лице.

Залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, владеющее данной вещью на праве хозяйственного ведения.
В последнем случае вещь, за исключением недвижимого имущества, может быть заложена без согласия ее собственника.
Залогодателем права может быть лицо, обладающее закладываемым правом.
Залог права аренды и иного права на вещь должен быть санкционирован ее собственником или лицом, имеющим на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Залогодержатель всегда является кредитором по обеспеченному залогом обязательству и в случае неисполнения должником своего обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Данное право является преимущественным по отношению к правам других кредиторов, за некоторыми исключениями, установленными законом.

Так, в случае ликвидации юридического лица, преимущественное право перед залогодержателем на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога, являющегося имуществом ликвидируемой организации, имеют кредиторы первой и второй очереди по обязательствам, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.
Залог обеспечивает требование в объеме, равном объему требования к моменту его удовлетворения.

В частности, помимо основного обязательства, залог покрывает дополнительные требования, которые возникают при неисполнении основного обязательства – проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Соответственно, это является возможным при условии, что стоимость заложенного имущества (прав) равна либо превышает суммарную величину основного обязательства и дополнительных требований, возникших в результате неисполнения данного обязательства.
Приведенное условие является диспозитивным, т.е. может быть изменено договором.

Ниже мы рассмотрим основные моменты залогового обязательства, а именно:

1. Основания возникновения залога
2. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
3. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
4. Реализация заложенного имущества
5. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом. Досрочное обращение взыскания на предмет залога
6. Прекращение залога

Итак, обо всем по порядку.

1. Основания возникновения залога

Основанием возникновения залога является договор о залоге.
Также залог может возникнуть на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если законом предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге.
Примерами таких ситуаций может служить возникновение права залога:

• у продавца в отношении товара, проданного в кредит - для обеспечения исполнения покупателем обязанности по его оплате (договором купли-продажи может быть предусмотрено иное);
• у получателя ренты в отношении недвижимого имущества, переданного под выплату ренты - для обеспечения исполнения плательщиком ренты обязательства по ее уплате;
• у банка, иной кредитной организации или юридического лица, предоставившего кредитные средства или целевой займ на полное либо частичное приобретение или строительство жилогодома или квартиры, в отношении приобретенного или построенного жилого помещения - для обеспечения возврата предоставленных денежных средств (если федеральным законом илидоговором не предусмотрено иное);
• у участника долевого строительства, осуществляемого в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении

1. предоставленного для строительства (создания) земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды / субаренды на данный участок, а также в отношении
2. строящегося (создаваемого) на земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости - для обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Правила о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не предусмотрено иное.
На практике в подавляющем большинстве случаев залог является следствием заключения соответствующего договора.
Договор о залоге считается заключенным, если он заключен в надлежащей форме и содержит все существенные условия.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Для данного вида договора не предусмотрено обязательной нотариальной формы, за некоторым исключением.
Так, если основной договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключается договор о залоге недвижимого имущества или прав на имущество, подлежит нотариальному удостоверению, договор залога также должен иметь нотариально удостоверенную форму.
Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке) подлежит государственной регистрации.
В случае несоблюдения формы договора или условия о его регистрации, договор залога является недействительным.

Существенными условиями договора о залоге являются:

• предмет залога и его оценка;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;
• условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) будет находиться заложенное имущество.

Если в договоре отсутствует хотя бы одно из вышеприведенных условия, договор считается незаключенным.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге.
В случае если закладываемое имущество подлежит передаче залогодержателю, такое право возникает с момента передачи этого имущества.
Данное правило установлено законом и может быть изменено условиями договора о залоге.

2. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

• за счет суммы, вырученной от реализации (продажи) заложенного имущества.
• из суммы страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

• путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. 

1.  договором залога, заключенным между организациями (юридическими лицами) и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств, и предусматривающим внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога;
2. отдельным соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное по договору залога.

1. сумма неисполненного обязательства менее пяти процентов от размера оценки предмета залога, установленного договором о залоге;
2. период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, менее трех месяцев. 

1. для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
2. предметом залога является имущество, представляющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3. залогодатель отсутствует, а установить его местонахождение не представляется возможным;
4. предметом залога выступают принадлежащие на праве собственности физическим лицам жилые помещения;
5. договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;
6. законом установлены иные случаи.

При обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке, в решении суда (в числе иного) должны быть определены способ реализации заложенного имущества и его начальная продажная цена.

Надо сказать, что обращение взыскания на имущество, которое оказалось в залоге, является двоякой процедурой. Не глядя на то, что все моменты определены в правовых актах, на деле может возникнуть немало сложностей.

4. Реализация заложенного имущества

Обращение взыскания на предмет залога включает в себя изъятие и реализацию заложенного имущества – если заложенное имущество находится у залогодателя, или только реализацию для случаев, когда после заключения договора о залоге имущество было передано залогодержателю.
Реализация представляет собой продажу заложенного имущества, так называемый перевод предмета залога из натуральной формы в денежную, с целью покрытия вырученной суммой задолженности по обязательствам, обеспеченным залогом.
Так каким же образом происходит реализация заложенного имущества?
Условно реализацию заложенного имущества можно разделить на

• реализацию недвижимого имущества и
• реализацию движимого имущества.

1. Порядок реализации заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, регламентирован Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Реализация такого имущества, обращенного к взысканию на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по реализации заложенного имущества определяется Федеральным законом "Об исполнительном производстве".
Исключением из данного правила является ситуация, когда в суде стороны приходят к соглашению, что способом реализации предмета залога будет являться аукцион.

В этом случае суд в своем решении должен установить, что заложенное имущество подлежит реализации посредством проведения аукциона.
Также аукционный способ реализации имущества может быть предусмотрен залогодержателем и залогодателем в соглашении о внесудебном порядке.
В отличие от торгов, где организатором их проведения выступает судебный пристав-исполнитель, проведение аукциона организуется специализированной организацией, действующей за вознаграждение на основании договора с залогодержателем и выступающей от его или от своего имени.

Аукцион может быть как открытый, так закрытый.
Закрытый аукцион проводится только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В остальных случаях, реализация заложенного недвижимого имущества осуществляется через аукцион, проводимый в открытой форме.
Кстати, обращенное к взысканию заложенное право аренды недвижимого имущества реализуется в аналогичном порядке с последующим оформлением уступки данного права.

2. Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом РФ "О залоге", если иное не предусмотрено законом. Так, при обращении взыскания на основании судебного решения, реализация заложенного имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.
При обращении взыскания во внесудебном порядке, реализация заложенного имущества производится посредством продажи с торгов, которые проводятся в соответствии с правилами, установленными статьями 447 и 448 ГК РФ, Законом "О залоге" и соглашением сторон, либо посредством продажи имущества по заключенному между залогодержателем и комиссионером договору комиссии.
Для справки, комиссионер – сторона по договору комиссии, которая по поручению другой стороны – комитента, которым в рассматриваемом случае будет являться залогодержатель, обязуется совершить сделку от своего имени, но за счет комитента.
В некоторых случаях могут быть установлены особые условия реализации заложенного движимого имущества.

Так Федеральным законом "О ломбардах" предусмотрено, что реализация обращенной к взысканию невостребованной вещи, стоимость которой превышает тридцать тысяч рублей, осуществляется исключительно путем продажи с публичных торгов.
В иных случаях форма и порядок реализации невостребованной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа или договором хранения.
Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, не всегда по размеру может соответствовать объему требования залогодержателя по обязательству, которое обеспечено данным имуществом.
В этом случае все достаточно просто.
Если вырученная от реализации заложенного имущества денежная сумма превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, то разница выплачивается залогодателю.

В случае если такой суммы недостаточно для покрытия требования, обеспеченного залогом, залогодержатель, при отсутствии иного указания в законе или договоре залога, вправе получить удовлетворение по недостающей сумме из прочего имущества должника, не пользуясь залоговым преимуществом.
Должник или залогодатель, являющийся третьим лицом, в любое время до продажи заложенного имущества вправе прекратить процедуру его реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено.
Данное право бесспорно и не может быть ограничено никаким соглашением.

В случае если торги по реализации заложенного имущества объявлены несостоявшимися, залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести это имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования по обязательствам, обеспеченным залогом.
Такое приобретение не является отступным и осуществляется по правилам о договоре купли-продажи.
При объявлении повторных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить себе заложенное имущество с зачетом суммы долга не более чем на десять процентов ниже начальной цены продажи на повторных торгах.
Если залогодержатель в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися не воспользуется правом оставить за собой заложенное имущество, договор о залоге прекращается.

5. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом. Досрочное обращение взыскания на предмет залога

Основанием возникновения у залогодержателя права досрочно потребовать исполнения обеспеченного залогом обязательства с последующим обращением взыскания на предмет залога либо без такового является невыполнение (нарушение) условий основного обязательства о его обеспечении залогом.
Законодательно предусмотрены две ситуации, которые могут возникнуть вследствие такого нарушения.

1. Первая ситуация - когда исполнение основного обязательства перестало обеспечиваться залогом.

Наличие данного обстоятельства предоставляет залогодателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
Соответственно в данном случае залогодержатель не имеет объективной возможности предъявить требование об обращении взыскания на предмет залога по причине его утраты.
Основаниями для предъявления указанного требования являются:

1. выбытие предмета залога из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
2. нарушение залогодателем правил о замене предмета залога, которая допускается с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом (например, в случае замены товара в обороте) или договором;
3. утрата предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить другим равноценным имуществом;
4. обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом.

2. Вторая ситуация представляет собой результат неисполнения залогодателем договора о залоге, который не ведет к утрате предмета залога.

В этом случае залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если данное требование не будет удовлетворено - обратить взыскание на заложенное имущество.
Основаниями для предъявления данного требования являются:

1. нарушения залогодателем правил о последующем залоге.
2. невыполнение залогодателем следующих обязанностей:

• страховать за свой счет заложенное имущество в размере его полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а в случае, если стоимость имущества выше размера обеспеченного залогом требования – на сумму не ниже размера этого требования.

Данная обязанность возлагается на залогодателя, если заложенное имущество находится у него.
В случае нахождения имущества у залогодержателя, обязанность по заключению договора страхования возложена на залогодержателя.
Вне зависимости от того, у кого находится предмет залога, расходы, связанные с его страхованием, несет залогодатель.
Приведенное правило может быть изменено законом или договором.

• принимать необходимые меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в число которых входят меры по защите от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Исполнение этой обязанности залогодателем, равно как и негативные последствия ее неисполнения, возможны в случае нахождения заложенного имущества у залогодателя.
Данное условие также может быть изменено законом или договором.

• неисполнение залогодателем обязанности предоставить залогодержателю для проверки по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения находящегося у него заложенного имущества.

3.нарушение залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, т.е. ситуация, когда заложенное имущество было передано в аренду или безвозмездное пользование, отчуждено либо залогодатель иным способом распорядился таким имуществом без согласия залогодержателя.
В сфере освещаемой темы хотелось бы отдельно остановиться на последнем основании предъявления требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства, следствием неисполнения которого является досрочное обращение взыскания на предмет залога, а именно нарушении залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности либо права хозяйственного ведения или оперативного управления на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Исключением из данного правила является реализация заложенного имущества с целью удовлетворения требований залогодержателя в установленном законом порядке.

Конституционный Суд РФ в своем Определении от 15.04.2008 № 319-О-О указал, что установленное статьей 353 ГК РФ правило о сохранении залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу является элементом института залога, без которого залог утрачивает обеспечительные функции.

Таким образом, действующее законодательство не предоставляет приобретателю заложенного имущества, в том числе и добросовестному, права на защиту против требований залогодержателя, в связи с чем, все возможные риски приобретения такого имущества несет сам приобретатель.
Данная позиция представляется справедливой в отношении недвижимого имущества, наличие залога по которому достаточно несложно проверить, получив информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сделать же такую проверку в отношении движимого имущества практически невозможно.
Препятствием тому является отсутствие какого-либо реестра или другого источника информации о залоге движимого имущества.
При данных обстоятельствах, приобретатель, который не знал и не мог знать о существовании залога, так называемый добросовестный приобретатель, остается совершенно беззащитным.

В связи с имеющейся проблемой, в феврале 2011 года Высший Арбитражный Суд РФ (ВАС РФ) встает на защиту добросовестных приобретателей и высказывает позицию, противоположную действовавшему на протяжении всего времени существования института залога правилу, установленному статьей 353 ГК РФ.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", не может обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.
При этом ВАС РФ, применяя аналогию права, исходит из общих начал и смысла гражданского законодательства, а также требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ).
Также в пункте даются разъяснения, согласно которым юридически значимыми обстоятельства, подлежащими установлению в суде, является обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить о наличии залога в отношении приобретаемого имущества.

В частности, подлежат установлению – был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр правоустанавливающего документа (например, паспорт транспортного средства) либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи знаки о залоге.
В случае если находящееся у залогодержателя залоговое имущество выбыло из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на такое имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от добросовестности приобретателя.
В настоящее время указанный пункт является дискуссионным и может рассматриваться как предпосылка для внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

В сложившейся ситуации представляется правильным ввести обязательную регистрацию залогового обременения в отношении некоторых объектов движимого имущества (например, учет регистрационным органом ГИБДД залоговых прав в отношении транспортных средств).
К сожалению, обеспокоенность имеющейся проблемой, когда тот же владелец автомобиля, находящегося в залоге у банка, без особых проблем может реализовать данный автомобиль, не сообщая об обременении покупателю, проявляется только со стороны высшей судебной инстанции арбитражной системы.
Какой-либо реакции со стороны судов общей юрисдикции на высказанную позицию ВАС РФ не последовало.
Остается надеяться, что в ближайшее время в законодательные акты будут внесены соответствующие изменения, позволяющие защитить не только права залогодержателя, но и добросовестного приобретателя.

6. Прекращение залога

Статья 352 ГК РФ устанавливает четыре основания, по которым прекращается залоговое обязательство.
Такими основаниями являются:

1. Прекращение обеспеченного залогом обязательства.

В результате заключения договора залога между залогодателем и залогодержателем возникает дополнительное, или так называемое акцессорное обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом.
По общему правилу прекращение основного обязательства прекращает дополнительное.
Таким образом, прекращение обеспеченного залогом обязательства вследствие его исполнения или по иным основаниям прекращает договор залога.

2. Выдвижение залогодателем требования о досрочном прекращении залога, основанием которого является создающее угрозу утраты или повреждения заложенного имущества грубое нарушение залогодержателем, в распоряжении которого находится предмет залога, следующих обязанностей:

• страховать за счет залогодателя заложенное имущество;
• принимать меры по защите и обеспечению сохранности заложенного имущества;
• немедленно уведомлять залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

3. Гибель заложенного имущества или прекращение заложенного права.

Данное основание прекращения залога возможно в случае, если договор не запрещает замену предмета залога и залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога либо заменить его другим равноценным имуществом.
Если предметом залога является имущественное право, то залог прекращается по истечении срока действия заложенного права.

4. Реализация (продажа) в установленном законом порядке предмета залога с целью удовлетворения требований залогодержателя, а также в случае, если реализация оказалась невозможной.

При прекращении залога по основаниям 1 и 2, залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.
В случае прекращения залога в отношении недвижимого имущества (ипотеки), в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке, должна быть сделана соответствующая запись.

Не смотря на то, что статья 352 ГК РФ, регламентирующая прекращение залога, не содержит указания на то, что залог может быть прекращен по иным основаниям, Кодексом предусмотрены другие случаи, когда залоговое обязательство прекращается.
Так, к примеру, при переводе долга по обязательству на другое лицо и отсутствии согласия залогодателя отвечать за нового должника, залог также прекращается. В заключении хотелось бы отметить, что залоговые обязательства представляют собой достаточно сложную отрасль гражданского права.

В связи с этим, в подавляющем большинстве случаев, участникам залоговых обязательств (залогодержателю (кредитору), должнику, залогодателю) или иным лицам, права и обязанности которых затрагиваются передачей имущества в залог (например, приобретателю залогового имущества), требуется сопровождение со стороны специалиста в области права, причем не начального уровня.